Pignoramento immobiliare: quando devo lasciare l’immobile?

La domanda che riceviamo nel caso di pignoramenti immobiliari è: “Vivo nell’immobile, quando lo devo lasciare?”

L’Avv. Valentina Pàstina, custode giudiziario, prova a rispondere

L’esecuzione immobiliare:

Quando il debitore è tenuto a liberare l’immobile?

Affrontiamo una questione di estrema rilevanza. Soprattutto per chi si vede notificare un atto di pignoramento immobiliare. Atto prodromico alla conseguente vendita del bene immobile pignorato.

Infatti, la prima domanda che si pone il debitore e che formula al professionista consultato è: devo immediatamente lasciare la mia casa?

Facciamo una piccola premessa. Chiarendo subito che l’esecuzione immobiliare e’ la procedura esecutiva con la quale un creditore, in possesso di un valido titolo esecutivo (sentenza, decreto ingiuntivo, provvedimento giudiziale, assegno protestato, cambiale, ecc.) può adire il Tribunale di competenza. Questo per ottenere il soddisfacimento del proprio credito. Rivalendosi sui beni immobili di proprietà del debitore.

La proceduta ha inizio quando, a seguito del mancato pagamento da parte del debitore, il creditore notifica insieme ovvero successivamente al titolo esecutivo, l’atto di precetto. Con questo invita il debitore stesso ad adempiere nel termine di 10 giorni, con avvertimento che in caso contrario si procederà al pignoramento.

L’atto di precetto è un adempimento preliminare a carico del creditore. Questo lo accomuna tutti i tipi di procedure esecutive. E’ solo, infatti, nella seguente fase del pignoramento che il creditore sceglie quale bene del debitore aggredire.

Nel caso che qui ci occupa il bene pignorato sarà un immobile. Di proprietà del debitore, per l’intero ovvero pro quota.

Il pignoramento immobiliare, che deve essere notificato al debitore e tempestivamente trascritto nei registri immobiliari, è un atto che a norma dell’art. 555 c.p.c. deve contenere:

– l’esatta indicazione dei beni e diritti immobiliari che si intende sottoporre ad esecuzione, con tutti gli estremi catastali;

– l’ingiunzione al debitore di cui all’art. 492 primo comma c.p.c., di astenersi dal compiere qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito indicato i beni oggetto di espropriazione e i relativi frutti.

Il primo comma dell’art 559 c.p.c. prescrive che con il pignoramento il debitore, ove questi abiti l’immobile, è costituito custode dei beni pignorati e di tutti gli accessori, senza diritto a percepire alcun compenso. In particolari ipotesi, e comunque dopo l’ordinanza che dispone la vendita, la qualifica di custode viene attribuita ad un soggetto professionista diverso dal debitore. In genere lo stesso soggetto che viene delegato dal Giudice ad espletare le formalità della vendita.

Orbene, per rispondere al quesito sul quale ci interroghiamo in questa sede, dobbiamo analizzare il dettato dell’art. 560 c.p.c.. Norma contenente la disciplina delle modalità di custodia dei beni pignorati. Disposizione che ha subito profonde modifiche, l’ultima delle quali ad opera della L. n. 12/2019, di conversione dell’art. 4 del D.L. n. 135/2018.

Il nuovo dettato dell’art. 560 c.p.c. si applica quindi alle procedure di espropriazione immobiliare iniziate con pignoramenti notificati a partire dal 13 febbraio 2019. Alle procedure intraprese anteriormente continua ad applicarsi la previgente formulazione.

E’ quindi opportuno esaminare le due ipotesi.

• Procedure antecedenti il 13.02.2019

L’art. 560 c.p.c. era già stato modificato nel 2016 al fine di snellire la procedura di liberazione dell’immobile pignorato, consentendo al custode nominato di procedere in via autonoma, in virtù dell’ordine di liberazione emanato dal giudice dell’esecuzione.

Secondo la previgente formulazione della norma, il Giudice dell’Esecuzione pronunciava l’ordine di liberazione, quando:

• non riteneva di autorizzare il debitore a continuare ad abitare l’immobile, in tutto o anche solo in parte;
• revocava l’autorizzazione ad abitarvi precedentemente concessa;
• provvedeva all’aggiudicazione o all’assegnazione del bene.

• Procedure successive al 13.02.2019

Alle nuove procedure si applica l’attuale formulazione dell’art. 560 c.p.c., conseguente alla riforma del 2019.

Tra le modifiche apportate alla norma, è di estrema importanza la previsione del comma 8 del predetto articolo. Questa prescrive che “fermo quanto previsto dal sesto comma, quando l’immobile pignorato è abitato dal debitore e dai suoi familiari il giudice non può mai disporre il rilascio dell’immobile pignorato prima della pronuncia del decreto di trasferimento ai sensi dell’art. 586 c.p.c.”.

Il sesto comma prevede che il giudice, sentiti il custode e il debitore, possa ordinare la liberazione dell’immobile pignorato quando:

• è ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti;
• l’immobile non è adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione per colpa e dolo del debitore e dei membri del suo nucleo familiare;
• il debitore viola gli altri obblighi posti a suo carico;
• l’immobile non è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare.

L’ordine di liberazione è impugnabile mediante opposizione agli atti esecutivi.

Nelle nuove procedure quindi, in via generale, il debitore che abita l’immobile pignorato, continua ad abitarvi fino a che, esaurita tutta la fase della perizia tecnica a carico del CTU nominato ed espletata la vendita da parte del Professionista Delegato, il giudice non abbia emesso il Decreto di Trasferimento. Atto con il quale la proprietà del bene viene trasferita formalmente all’aggiudicatario ai sensi dell’art. 586 c.p.c.

Avv. Valentina Pàstina