Ecobonus 110% e assemblea condominiale

Si è rivolta al nostro studio la sig.ra Cleopatra, Amministratrice del Supercondominio Piramide, sito in Egitto, per chiedermi di formulare un parere in merito ai seguenti quesiti:

1) Millesimi necessari per l’approvazione dell’Ecobonus 110%, precisando che sarà tenuta un’assemblea straordinaria con un solo punto all’o.d.g.

2) Numero di deleghe che ogni condomino può portare in assemblea, considerando il fatto che nulla è previsto nel regolamento di Condominio.

3) Millesimi necessari per lo scioglimento del Supercondominio, considerato che lo stesso era stato costituito unicamente per la caldaia in comune tra le 3 palazzine ma che ad oggi detta caldaia è stata rimossa in seguito di lavori.

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Procedendo per ordine sistematico, in merito al quesito n. 1 espongo quanto segue.

Con il decreto-legge 14 agosto 2020 n. 104 è intervenuta una importante modifica relativamente ai quorum deliberativi per gli interventi in condominio previsti dall’Ecobonus 110%, poiché all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020 n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020 n. 77, è stato aggiunto il seguente comma 9-bis: “Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio“.

Inoltre, si stabilisce che, anche in assenza di espressa previsione nel regolamento condominiale, la partecipazione all’assemblea può avvenire anche in videoconferenza.

Tale maggioranza si applica finanche all’approvazione degli eventuali finanziamenti finalizzati agli interventi di efficienza energetica e delle misure antisismiche sugli edifici, nonché all’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto delle detrazioni fiscali, di cui all’articolo 121 dello stesso decreto-legge n. 34.

In virtù di detta modifica si è passati quindi da una approvazione mediante il quorum disposto dall’art. 1136 c.c., che stabilisce che le manutenzioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, ad una approvazione con soltanto la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Detto quorum deliberativo va integrato tuttavia con il quorum costitutivo.

Infatti, l’assemblea per poter deliberare deve essere regolarmente costituita a norma dell’art. 1136 c.c..

Il quorum costitutivo definisce la presenza minima di condòmini con relativa quota millesimale affinché l’assemblea sia regolarmente composta.

L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita se:

Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibererà in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre 10 giorni dalla medesima.

L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita se:

Fatta questa doverosa premessa, fermo restando che, ai fini legali, una volta che l’assemblea è stata validamente costituita, deve deliberare la super detrazione fiscale del 110% con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno un terzo del valore dell’edificio, è onere della scrivente svolgere le seguenti considerazioni.

Il decreto in questione promette la detrazione fiscale del 110% a patto di rispettare i requisiti richiesti, che nello specifico sono: la riduzione delle due classi energetiche ed il rispetto dei cd. requisiti minimi.

Ove, al fine di assicurare il rispetto della normativa, non dovesse bastare intervenire sulle parti comuni degli edifici, si potrebbe configurare la necessità di realizzare interventi anche all’interno degli appartamenti privati dei singoli condomini. Oppure, quantomeno, il condomino potrebbe dover consentire anche solo l’accesso al proprio immobile e/o dover fornire documentazione inerente i suoi impianti.

Considerato che, tuttavia, non sussiste alcun potere coercitivo del Condominio in ordine ad un presunto obbligo del singolo proprietario a far svolgere lavori nel proprio appartamento che non siano strettamente necessari alla sicurezza dello stabile o al contenimento di danni imminenti o già esistenti, anche qualora vengano rispettati i quorum deliberativi previsti dalla legge, il Condominio potrebbe comunque trovare ostacolo in eventuali condomini dissenzienti, che ben potrebbero invocare più di una norma a sostegno delle proprie ragioni.

Si consiglia, pertanto, di valutare accuratamente l’aspetto tecnico dei lavori necessari per poter usufruire dell’Ecobonus 110%, cercando nel contempo di ottenere l’approvazione specifica da tutti i condomini, onde evitare l’insorgere di possibili contenziosi.

Procedendo ad esaminare il quesito n. 2, ovvero il numero massimo di deleghe da esibire in assemblea, nulla disponendo il regolamento di Condominio, occorre evidenziare che la questione in esame va inquadrata nell’art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

Detta norma statuisce che: “Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.” Pertanto un massimo di 200 millesimi.

Siamo nell’ambito del così detto mandato con rappresentanza. La norma, per evitare l’accaparramento, pone un limite massimo al numero di deleghe, ma lo fa solamente in quei condomini con almeno ventuno partecipanti. E’ ovvio che i comproprietari della medesima unità immobiliare valgono come un unico condomino.

Mi preme però porre all’attenzione dell’Amministratore una recentissima sentenza emessa dal Tribunale civile di Roma (n. 8699 del 17.06.2020) la quale affronta proprio la presente fattispecie.

Il principio enunciato è il seguente:

Da ultimo, con riferimento al quesito n. 3 relativo allo scioglimento del Supercondominio, la scrivente evidenzia quanto segue.

La Giurisprudenza è unanime nell’applicare i principi e le disposizioni dettate dal codice civile in tema di Condominio di edifici anche al Supercondominio, in virtù di interpretazione estensiva ovvero in forza di integrazione analogica.

Orbene, l’art. 61 comma 1 disposizione di attuazione del codice civile presuppone, quale requisito imprescindibile per lo scioglimento del Condominio, l’autonomia strutturale degli edifici.

Nel caso che qui ci occupa, il Supercondominio, formato da n. 3 Condomini, risulta essere stato costituito unicamente per la gestione della caldaia comune. Dal momento che, a seguito dei lavori di rimozione, la caldaia ha cessato il proprio funzionamento, deve ritenersi possibile lo scioglimento per raggiunta autonomia strutturale.

Prosegue il citato art. 61 disp. att. c.c. “Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’art. 1136 del codice civile” ovvero con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio.

Ritenendo di aver compiutamente ed esaustivamente risposto ai quesiti formulati, rimanendo a disposizione per qualsivoglia ulteriore chiarimento, porgo i miei

I migliori saluti

Avv. Valentina Pàstina