Il contratto preliminare o compromesso nella compravendita immobiliare

A tutti sarà capitato di sentire la parola compromesso, tanto utilizzata dalle agenzie immobiliari, ma che in realtà null’altro vuole significare che un contratto preliminare di compravendita.

Nel campo immobiliare, il compromesso o contratto preliminare che dir si voglia, è un passaggio fondamentale, che in genere segue all’accettazione della proposta di acquisto formulata dall’acquirente. Esso contiene l’impegno puntuale e dettagliato delle parti a concludere il futuro atto definitivo di vendita che verrà stipulato davanti al Notaio (c.d. Rogito Notarile).

Il preliminare quindi non ha effetti reali consistenti nell’immediato trasferimento della proprietà, bensì ha effetti obbligatori perché vincola acquirente e venditore al futuro trasferimento.

Il contratto preliminare, che deve essere redatto per iscritto a norma dell’art. 1351 c.c., (nella maggioranza dei casi riveste la forma della scrittura privata ma può anche essere redatto da Notaio e trascritto), deve contenere:

  • La manifestazione della inequivocabile volontà dell’acquirente e del venditore di procedere al futuro trasferimento della proprietà
  • La descrizione puntuale e dettagliata dell’immobile, con contestuale presa visione di tutta la documentazione ipocatastale.
  • L’indicazione del prezzo totale di vendita, delle somme versate a titolo di caparra ovvero di acconto e delle modalità di versamento.
  • Il termine per la stipula del Rogito Notarile. Il termine può essere semplice oppure essenziale secondo il disposto dell’art. 1457 c.c., determinando in detto caso, la risoluzione di diritto del contratto.

E’ oltremodo evidente come la redazione di un contratto preliminare di vendita immobiliare sia cosa di non poco conto, che va sicuramente affidata a professionisti del settore, onde evitare di incorrere in potenziali contenziosi con la controparte, contenziosi che spesso sorgono proprio per l’interpretazione di clausole contrattuali che lasciano troppi margini di discrezionalità.

Facciamo un classico esempio: se nel contratto preliminare non viene puntualmente indicato a che titolo vengono versate delle somme, oppure non viene indicato con la corretta terminologia, questo potrebbe certamente dare adito a lunghissimi contenziosi.

Infatti, le somme versate nell’ambito di una compravendita immobiliare, possono avere valenze ed effetti diversi. Potremmo avere:

  • La caparra confirmatoria(art. 1385 c.c.) è la più frequente e corrisponde alla antica consuetudine di consegnare all’altra parte una somma di denaro a conferma del vincolo assunto. Se la parte che ha concesso la caparra si rende inadempiente, l’altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra, ovvero esigerne il doppio.
  • Il semplice acconto prezzo ovvero il pagamento anticipato di una parte del prezzodovuto l’acquisto, che serve al venditore come garanzia sull’effettiva volontà del compratore di acquistare ma non ha alcuna valenza risarcitoria.
  • La caparra penitenziale(art. 1386 c.c.), che rappresenta invece il corrispettivo per l’esercizio del diritto di recesso. Chi decide di recedere deve dare all’altra parte quanto pattuito a titolo di caparra penitenziale e l’altra parte non potrà chiedere altro.

 

Quando si stipula un preliminare di compravendita immobiliare, la caparra confirmatoria diviene sicuramente uno degli elementi più importanti. Nel caso in cui l’acquirente, che ha versato la caparra, si renda inadempiente rinunciando all’acquisto, perderà la somma. Se invece è il venditore a tirarsi indietro, dovrà restituire il doppio della somma pagata dall’acquirente.

La parte adempiente, in alternativa alla risoluzione del contratto, può anche scegliere di chiedere l’adempimento, facendo eseguire coattivamente il contratto ex art. 2932 c.c. e in questo caso la caparra sarà conteggiata come acconto sulla somma totale.

Infine, potrebbe anche essere inserita una clausola penale ex art. 1382 c.c.. Qualora sia prevista, essa impone che nel caso di inadempimento, la parte che non ha rispettato i termini dell’accordo paghi un risarcimento già stabilito alla controparte che ha subito il danno.

Avv. Valentina Pàstina

Per qualsiasi informazione: 3475269743 3481317487

https://www.treccani.it/enciclopedia/compravendita/

Avv. Valentina Pàstina



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