Agenzie immobiliari: come difendersi

A volte l’operato delle agenzie immobiliari desta perplessità.

Riproduciamo una lettera inviata in fretta e furia a un’agenzia immobiliare per tentare di rimediare al danno in gran parte, già fatto. Dal momento del primo incontro al momento dell’invio: tre ore.

Avvocato Vittorio A. Marinelli

Roma, 28 Maggio 2020

 

 

INOLTRATA A MEZZO PEC                          SPETT.LE XXXXX S.R.L.

VIA

0000 ROMA RM

PEC: XXXXX@legalmail.it

 

 

 

Sig. Mario Rossi / XXXXX S.R.L.  – accettazione stipula del contratto di compravendita

 

 

 

Spett.le Società,

 

ricevo incarico dal Sig. Mario Rossi di confermarVi come il 03 giugno p.v. lo stesso sarà presente all’appuntamento da Voi fissato dal Notaio CICERONE accompagnato dallo scrivente o da un Collega di studio.

 

         All’uopo, ha già chiesto la predisposizione del relativo assegno circolare.

 

Tuttavia, lo stesso, arrivato a tale risoluzione non per libera scelta ma, di fatto, in quanto costretto, mi ha chiesto un esame della complessiva situazione rappresentandomi, dapprima, come il 18 febbraio 2020 abbia contratto con la Vs. Spett.le società una proposta irrevocabile di acquisto per un immobile sito in Roma, Via Del Campo.

 

In relazione a tale documentazione e ai susseguenti fatti, il mio Assistito mi ha chiesto un esame della stessa al fine di veder eventualmente riconosciuti i suoi diritti di consumatore che, per quanto riferito, risultano essere stati verosimilmente violati

 

Procedendo, quindi, in ottemperanza al mandato ricevuto al detto esame, preliminarmente mi corre l’obbligo di osservare come non risulta in effetti quale sia il soggetto effettivamente obbligato poiché risultano presenti solo i dati del proponente o non quelli relativi la Vs. Spett.le Società.

 

Solo in calce, invero, sono riportati i Vs. estremi.

 

Allo stesso modo, si contesta come nessuna delle quattro possibilità in relazione alle condizioni dell’abitazione sottoposta alla proposta di acquisto di immobile per la quale si è scelto di predisporre nella Vs. modulistica quattro quadratini, sia stata operata di modo che, a fatto, risulterebbe una sorta di indeterminatezza dell’oggetto del contratto.

 

A tale proposito, si osserva come diversa cosa sia, infatti, acquistare un immobile locato a un inquilino che corrisponda un canone di locazione, per ipotesi, irrisorio o anche congruo dall’acquistarlo libero da persone e cose. Allo stesso modo, altra cosa è acquistare un immobile in costruzione rispetto all’acquisto di un manufatto vertente in condizioni vetuste o per il quale sia stata disposta una delibera di condominio prevedente pesanti obbligazioni così come -caso limite- acquistare solo la nuda proprietà

 

Procedendo nella disamina, la somma corrisposta a titolo di cauzione di euro 19.000 appare essere, rispetto al complessivo prezzo pattuito di euro 44.000, sicuramente di importo considerevole se non addirittura abnorme.

 

Riguardo la successiva somma di euro 27.000 da corrispondere alla data di stipula del contratto di compravendita, si osserva come l’indicazione della data ultima di stipula suddetta risulti essere subito dopo contraddetta dalla condizione potestativa in Vs. unico favore di poter differire o anticipare a semplice richiesta di parte venditrice, la data medesima.

 

Non viene precisato alcunché in relazione a eventuali impegni condominiali o alla presenza di ipoteche o quanto altro così come di procedure concorsuali o esecutive.

 

Anche qui appare manifesta l’indeterminatezza del termine che non può essere posto solo alla decisione del proponente. IL quale, a rigore di logica, potrebbe differire la detta data anche, per ipotesi, di un anno senza che il promittente possa eccepire alcunché.

 

Tale previsione risulta del tutto vessatoria come peraltro le successive di cui al prosieguo.

 

Si contesta, inoltre, che il proponente abbia preso conoscenza di tutti i documenti tecnici, catastali e urbanistici relativi all’immobile.

Al contrario, il Sig. Mario Rossi non ha avuto nessuna possibilità di un preventivo esame nonché di poter avere copia della documentazione da poter sottoporre all’attenzione di un proprio tecnico di fiducia.

 

Legittimo il dubbio relativo all’effettivo accatastamento.

 

Peraltro, anche la facoltà in Vs. unico favore di designare il notaio rogante, appare essere se non altro anomala, essendo codesto ultimo tecnico normalmente scelto dall’acquirente.

 

In merito alle modalità di acquisto, anche i riferiti oneri, costi o spese relative alla compravendita dell’immobile risultano essere del tutto indeterminati.

 

Per quanto concerne l’acquisto dell’immobile a corpo e non a misura, la previsione da Voi predisposta deve essere calibrata in considerazione della superficie offerta che risultava essere nell’annuncio di 54 metri quadrati totali e 50 calpestabile mentre nella proposta irrevocabile è stata già abbassata a metri quadri 47.

 

Mi riferisce, invece, il Sig. Mario Rossi, di anni 25, come il padre abbia sostenuto che la detta metratura sia di poco superiore ai 20 metri quadri. Se tale circostanza fosse poi effettivamente appurata essere veritiera, la previsione suddetta meriterebbe ulteriore approfondimento.

 

L’espressa rinuncia alla disciplina dell’art. 1538 c.c. appare oltremodo essere vessatoria perché un conto è che lo scollamento rispetto al promesso sia di poco superiore al ventesimo, altra cosa che lo stesso sia di circa la metà, come appare essere nel caso di specie.

 

Assolutamente vessatoria appare essere la clausola visto e piaciuto così come l’accollo di rischio e pericolo dell’acquirente, relativamente allo stato di fatto, di diritto, manutenzione, conservazione e occupazione in cui si trova l’immobile.

 

Si contesta come questo non sia stato esplicitato chiaramente anche alla luce di che appare essere possibile ossia che la mancata barratura del quadretto relativo allo stato dell’immobile sia frutto di una precisa scelta.

 

L’art. 4 riproduce una situazione del tutto non corrispondente al vero.

 

L’art. 5 appare essere oltremodo vessatorio perché una pattuizione suddetta con la previsione di corresponsione di una somma così abnorme risulta essere talmente vessatoria da indurre un consumatore a non rinunciare all’acquisto, stante la perdita, secondo la vostra prospettazione, degli ingente somma richiesta a titolo di cauzione.

 

Del tutto contraddittoria risulta poi essere la previsione di cui all’art. 6 nel quale precisate come la Vs.  spettabile società abbia offerto in vendita un bene del quale non ne ha la disponibilità.

Singolare la previsione per la quale, in fronte a un differimento di un anno, non dovreste corrispondere alcunché in relazione alla somma di cui avete avuto la disponibilità.

 

Analoga sensazione, per così dire, in merito al punto 8 dove è prevista la possibilità di recesso ad nutum a fronte della sola restituzione della somma corrisposta a titolo di cauzione.

 

Vessatoria anche la previsione per la quale l’accettazione della presente accettazione non produrrebbe alcun effetto contrattuale e traslativo. Agevole ricordare tutta la normativa di settore in tema di responsabilità precontrattuale.

 

Vessatoria anche la deroga del foro del consumatore che, come le rimanenti, previsioni non sono state oggetto, diversamente da quanto da voi indicato, di specifica trattativa.

 

Si osserva che in merito all’ ottenimento del mutuo finanziamento prestito cessione del quinto attraverso il Vs. istituto di riferimento, risulta manifesta l’indeterminatezza del Tasso applicato in quanto l’importo massimo di €200 al mese potrebbe essere diluito in un arco di tempo talmente ampio da poter sconfinare anche nel travalicamento del tasso soglia di usura.

 

Peraltro, anche la sottoscrizione ex artt. 1341 e 1342 c.c., risulta non ottemperante quanto previsto dal pacifico e costante indirizzo giurisprudenziale secondo il quale, il consumatore, all’atto della sottoscrizione, deve essere posto in grado di rendersi conto dello squilibrio che, con la stessa sottoscrizione, sta assumendo. Nel caso di specie, sembra essere vessatorio la totalità del contratto.

 

Volendo, in ogni caso, approfondire minimamente fin da subito, anche da un superficiale esame, risulta evidente lo squilibrio laddove, anche un minimo ritardo a carico del promissario, determina tutto un insieme di gravose conseguenze a suo carico mentre, non sono previste penali e quanto altro, in ordine, invece, al Vs. inadempimento.

 

Per di più, l’art. 1341 c.c. risulta privato della funzione per il quale è precipuamente predisposto in quanto sono mescolate tra loro previsioni diluite all’interno di dati che non sono immediatamente vessatori

 

***

 

Ciò premesso, il mio Assistito si vede costretto ad aderire al Vs. invito di contrarre, soprattutto al fine di non perdere quanto corrisposto a titolo di caparra, non si sa se confirmatoria o penitenziale.

 

Chiede, tuttavia, al fine di evitare successive controversie, di poter visionare la documentazione inerente al detto immobile e che sia precisato se l’immobile sia libero o meno ed eventuali disposizioni condominiali o, al contrario, se sia libero da impegni condominiali.

 

Chiede, inoltre, sia formalizzata l’accettazione della proposta irrevocabile D’Acquisto nonché di prendere cognizione della documentazione predisposta dal notaio.

 

Resto naturalmente a disposizione per un esame congiunto della situazione al fine di addivenire a una possibile soluzione.

 

Mi corre, per ultimo, l’obbligo di riferire come oggi stesso il mio Assistito, in assenza di Vs. comunicazioni in senso contrario, chiederà l’assegno circolare richiesto anche se non è sicuro lo stesso sia rilasciato entro il 3 giugno. Suggerirei un posticipo della data ipotizzata, sia per visionare i documenti che per l’emissione dell’assegno.

 

 

Nel rimanere a disposizione per ogni approfondimento e chiarimento, mi è gradita l’occasione per inviare i migliori saluti.

 

 

                                                (Avv. Vittorio Amedeo MARINELLI)

 

 

                                                     Per conferma e accettazione

 

 

                                            (Sig. Mario Rossi)

 

 

 

 



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